借地借家契約

現在、敷金返還トラブルを初め、借地借家契約上のトラブルは後を絶ちません。民法の特別法として、平成３年に制定された借地借家法では、一般に弱い立場とされている借家人を保護する規定が、数多く設けられています。契約相手とのやり取りは、後で証拠となる内容証明を利用するのが効果的です。

お金を支払って物を借りるのは賃貸借契約で、ただで借りるのは使用貸借契約です。いずれも民法が適用されます。土地の賃貸借の中でも、建物所有のための土地の賃貸借については、特に借地借家法が民法に優先して適用されます。

借地借家法では、建物の所有を目的とする借地の場合は賃貸期間を３０年以上にしなければならないとか、あるいは賃貸期間が到来しても正当な事由がなければ自動的に契約を更新するなどと定め、簡単に借地人を追い出せないような規定を定めています。

ただし、土地の賃貸借全てに借地借家法が適用されるわけではなく、建物所有を目的とする土地の賃貸借契約（借地契約）に限られます。農地や山林の賃貸借、駐車場の賃貸借、土地をただで借りた場合などは借地借家法は適用されません。

借地契約は長く、その間に地代の値上げ、地代の請求、建物の増改築、契約の更新等、様々な問題が生じ、その度に通知が必要になります。たった１枚の通知の巧拙で貴重な財産権を失うこともあるのです。

このように重要な財産に変動を与える問題ですから、通知は必ず配達証明付きの内容証明で行い、いつ、どんな通知を出し、それがいつ到達したかをきちんと証拠に残しておくことが重要です。

物を借りて、借り賃を支払うことを賃貸借契約と言います。建物の賃貸借契約や土地の賃貸借契約が代表例ですが、他にも車、機械、道具、家具、その他でも賃貸借契約は結べます。賃貸借契約は民法の規定が適用されますが、建物の賃貸借契約については、借地借家法が民法より優先して適用されます。

建物の賃貸借契約は、借地借家法が適用されるため、契約期間が満了しても特別なことがない限り、自動的に契約は更新します（尚、定期借家契約の場合は契約は更新されません）。契約の期限が来ても原則として追い出されることのないようにしているのです。

借地借家法が適用されるのは、居住用の建物の賃貸借に限られません。店舗、事務所、工場、倉庫、ビル等の営業用建物の賃貸借にも適用されます。

借地借家法では、家賃の値上げや、契約の更新を終了したい時は、あらかじめ通知を出すように定めています。通知は口頭でもよいのですが、通知をしたことの証拠がなければ、通知をしなかったのと同じことになることがあります。そのため、大事な通知は内容証明で出す必要があります。ただし、通知を出したからといって、それが１００％実現されるわけではありません。

家賃の支払いを怠ったからといって、すぐ契約を解除出来るというわけではありません。まず相当の猶予期間を定めて支払いを請求し、それでも支払わない時に、契約を解除出来ます。

建物の賃貸借契約書に「賃借人が賃料の支払いを怠った時、賃貸人はなんらの通知催告を要せず直ちに本契約を解除することが出来る」という条項が入っていることがあります。その場合、一回の不払いを理由に、契約解除出来るかは疑問です。裁判所は、立場の弱い借家人を保護するために、その契約解除を有効とはしない可能性があります。特約がある場合でも、滞納している家賃の請求をしないで、ただちに契約を解除するには、家賃の滞納が三か月分以上になってからするのが無難です。

敷金とは、将来の家賃の未払いや借家の毀損が生じた場合に備え、借家人に請求すべき損害賠償債務を担保するため、契約時に貸主に交付するものです。

借家人が負担しなければならない損傷とは故意・過失によるものであり、時間の経過により当然摩耗するものや、通常の生活で生じる傷や汚れに対しての修繕費用は毎月の家賃の中に入っていると考えられます。したがって、本来敷金は全額返還されるのが原則なのです。

しかし、賃貸借契約終了時の敷金返還トラブルが近年増加しています。敷金が１円も返還されないばかりか、借家人にリフォーム代等を請求して来るケースもあります。

敷金の本来の意味を理解し、家主からの請求を鵜呑みにせず、請求明細書をきちんと分析し、主張すべきことはことは主張して行くようにしましょう。