農地転用とは

農地に区画形質の変更を加えて住宅地や工業用地、道路、山林などの用地に転換することを「農地転用」といいます。また、駐車場や資材置き場など、農地をそれ以外の用地にすることも「農地転用」となります。つまり、農地（耕作を目的とする土地）を農地ではないものにすることを「農地転用」といいます。

農地を売買したり、農地以外にしようとする場合には、市町村の農業委員会や都道府県知事などの許可を要するものとされています。
農地転用の許可を受けずに農地を転用した場合は、農地法違反となり、工事の中止や元の農地に復元させるなどの命令が下ります。これに従わない場合には罰則が科せられます。

農地法の定めにより、農地の転用や売買などを行う場合の許可申請は、以下の3種類に分類されています。

農地法3条許可

農地（または採草放牧地）を耕作や養畜目的で売買、貸借を行いたい場合など、主に権利の移動を行う場合の許可申請です。
農地を引き継ぐ方の住所が、農地のある市町村と同じ場合は市町村農業委員会、異なる市町村にある場合は県知事の許可が必要です。

農地法4条許可

農地の売貸することなく、当人が住宅用地などに「転用」したい場合の許可申請です。
農業振興地域内の農用地区域である土地については、農用地区域から除外後でなければ転用申請が出来ません。
※農業振興地域とは、自然的･経済的･社会的条件を考慮し、まとまりある農用地を一体として農業振興を図ることが出来る県が指定した地域のことをいいます。

農地法5条許可

所有している農地を、他人に売買・賃借し、別の目的に「転用」する場合の許可申請です。
基準は、農地法第4条の場合とほぼ同じです。

すべての農地が転用許可の対象になります。実際に農地であるかどうかの確認については、土地登記簿の地目に「田・畑」と記載されていれば農地ということになります。一見すると普通の土地であった場合でも、登記簿上「農地」となっていれば、当然農地として扱われます。逆に、登記地目が農地でなくても、客観的に見て畑や田んぼなどに見える土地なら農地とみなされ、転用には届出または許可が必要になります。

つまり、実際に農地であるかどうかの判断は、登記地目の表記に頼ることなく、その土地の現在の状況を客観的に判断して決められることになります。